El programa de visa de Inversionista Calificado de Panamá tiene nuevas reglas. El Decreto Ejecutivo No. 17 del 8 de septiembre de 2026 mantiene la inversión inmobiliaria mínima en B/.300,000 para propiedades nuevas de primera venta y la eleva a B/.500,000 para propiedades del mercado secundario, como parte de la actualización del programa de residencia permanente en Panamá para inversionistas calificados.
Panamá actualizó las condiciones de su programa de residencia permanente para Inversionistas Calificados y estableció montos mínimos de inversión distintos según el tipo de inversión inmobiliaria.
Tabla de contenidos
Datos clave: visa de Inversionista Calificado según el Decreto No. 17
- Programa: Residencia permanente (Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado)
- Norma: Decreto Ejecutivo No. 17 del 8 de septiembre de 2026, publicado en la Gaceta Oficial No. 30613 el 16 de septiembre de 2026
- Reemplaza: el Decreto Ejecutivo No. 722 de 2020 y sus modificaciones
- Inmuebles de primera venta: inversión mínima de B/.300,000
- Inmuebles del mercado secundario: inversión mínima de B/.500,000
- Mercado de valores: inversión mínima agregada de B/.500,000
- Valor neto calificable: el menor entre el monto efectivamente pagado y el valor de mercado sustentado, menos cualquier gravamen
- Fondos: deben provenir de fuente extranjera y ser rastreables
- Titularidad: directa, o a través de una persona jurídica o fundación de interés privado que cumpla los requisitos de beneficiario final y control
- Transición: según análisis legales del decreto, las inversiones o contratos vinculantes perfeccionados antes del 16 de septiembre de 2026 pueden acogerse a las reglas anteriores si la solicitud se presenta dentro de los seis meses siguientes
- Entidades involucradas: Ministerio de Comercio e Industrias (MICI) y Servicio Nacional de Migración (SNM)
- Moneda: el balboa (B/.) está a la par del dólar estadounidense (B/.1 = US$1)
| Categoría de inversión | Inversión mínima |
|---|---|
| Bienes raíces – propiedad de primera venta (nueva) | B/.300,000 |
| Bienes raíces – propiedad del mercado secundario | B/.500,000 |
| Mercado de valores panameño (agregado) | B/.500,000 |
Un nuevo marco para la residencia permanente en Panamá como Inversionista Calificado
Mediante el Decreto Ejecutivo No. 17 del 8 de septiembre de 2026, publicado en la Gaceta Oficial No. 30613 el 16 de septiembre, Panamá reemplazó el Decreto Ejecutivo No. 722 de 2020 y sus modificaciones, y actualizó las normas aplicables a la residencia permanente en calidad de Inversionista Calificado. El cambio suma una nueva variable para los compradores extranjeros que ven a Panamá como un destino de reubicación destacado en América Latina.
Uno de los principales cambios tiene que ver con la inversión inmobiliaria, que ahora distingue entre propiedades de primera venta y propiedades del mercado secundario.
B/.300,000 para propiedades nuevas
Para una propiedad de primera venta, el monto mínimo de inversión se mantiene en B/.300,000.
El decreto define esta categoría como la adquisición inicial de un inmueble nuevo y desocupado, traspasado por el desarrollador, promotor o su causahabiente.
La condición de primera venta debe sustentarse con la documentación correspondiente, incluidos registros públicos, permisos y otros documentos que permitan verificar que el inmueble es nuevo.
Esta disposición mantiene una vía de inversión de B/.300,000 vinculada directamente al mercado inmobiliario primario y a la compra de inventario nuevo, el mismo segmento que busca impulsar la reciente exoneración del ITBI para viviendas nuevas.
El mercado secundario sube a B/.500,000
El cambio más significativo para el sector inmobiliario se refiere a las propiedades que ya han sido comercializadas.
El decreto establece un mínimo de B/.500,000 para inversiones en propiedades del mercado secundario, definidas como aquellas que previamente fueron comercializadas, ocupadas, arrendadas o traspasadas a un tercero no relacionado.
De esta forma, el nuevo marco distingue entre la adquisición de un inmueble nuevo vinculado directamente al desarrollador y la compra de una propiedad que ya formó parte de una transacción previa.
La inversión debe cumplir requisitos específicos
El monto de compra no es el único factor que se considera.
Para ambas categorías de inversión inmobiliaria, el decreto establece que el valor neto calificable del inmueble debe ser igual o mayor al monto mínimo de inversión. Este valor corresponde al menor entre el monto efectivamente pagado y el valor de mercado razonablemente sustentado, menos cualquier gravamen que afecte la propiedad.
Los solicitantes también deben demostrar que la inversión se realizó efectivamente, que los fondos utilizados provienen de fuente extranjera y que la inversión es rastreable.
El decreto también permite mantener la inversión a través de una persona jurídica o una fundación de interés privado, siempre que se cumplan los requisitos de titularidad, beneficiario final y control efectivo que establece la norma.
Las reglas de inversión inmobiliaria no son el único cambio
El nuevo marco también mantiene otras categorías de inversión.
Para inversiones estructuradas y realizadas a través del mercado de valores panameño, el monto mínimo agregado es de B/.500,000, lo que incluye ciertas inversiones en fondos de capital privado y de capital de riesgo, bonos e instrumentos financieros emitidos por el Estado panameño y otros valores corporativos registrados.
Esto amplía el alcance del programa: los Inversionistas Calificados pueden elegir entre distintos mecanismos de inversión según su estrategia y los requisitos de cada categoría.
Un cambio importante para el mercado inmobiliario
La nueva distinción entre propiedades de primera venta y del mercado secundario introduce una variable importante para las empresas que desarrollan, comercializan o intermedian bienes raíces en Panamá.
Para proyectos nuevos se mantiene el umbral de B/.300,000, mientras que las propiedades del mercado secundario deben alcanzar una inversión mínima de B/.500,000 para esta categoría de residencia.
Por eso es especialmente importante identificar correctamente la condición del inmueble, su documentación, su valor y la estructura de la transacción antes de presentar una inversión bajo el programa. Si está considerando una propiedad para esta vía de residencia, puede agendar una consulta con Liseika González para revisarla antes.
Para el mercado inmobiliario de Panamá, y para quienes siguen nuestros análisis de inversión en Panamá, el nuevo decreto establece una distinción clara: B/.300,000 para propiedades nuevas de primera venta y B/.500,000 para propiedades del mercado secundario, sujeto a las condiciones que establece la nueva normativa. 🇵🇦
Preguntas frecuentes sobre la residencia permanente en Panamá como Inversionista Calificado
¿Qué es la visa de Inversionista Calificado de Panamá?
Es el programa de residencia permanente de Panamá para extranjeros que realizan una inversión calificada en el país. Muchos compradores internacionales lo llaman la “golden visa” de Panamá. Hoy lo regula el Decreto Ejecutivo No. 17 del 8 de septiembre de 2026.
¿Cuánto debo invertir en bienes raíces para calificar?
B/.300,000 para una propiedad de primera venta (nueva) comprada al desarrollador, y B/.500,000 para una propiedad del mercado secundario. En ambos casos, el valor neto calificable, descontados los gravámenes, debe alcanzar el mínimo.
¿Qué se considera propiedad de primera venta y qué propiedad del mercado secundario?
Una propiedad de primera venta es un inmueble nuevo y desocupado traspasado por el desarrollador, promotor o su causahabiente, con documentos que acrediten esa condición. Una propiedad del mercado secundario es la que ya fue comercializada, ocupada, arrendada o traspasada a un tercero no relacionado.
¿Qué es la “residencia permanente en Panamá como inversionista calificado”?
Es el nombre del programa en las normas panameñas: permiso de Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado. Es el término que se usa en los decretos y en las búsquedas locales.
¿Cómo afecta el Decreto No. 17 al mercado inmobiliario de Panamá?
Favorece el inventario nuevo: las propiedades nuevas de primera venta mantienen el umbral de B/.300,000, mientras que las de reventa ahora requieren B/.500,000. Desarrolladores, corredores y compradores deben verificar la condición y la documentación del inmueble antes de usarlo para esta residencia.
